Pour r\u00e9duire les co\u00fbts, certaines copropri\u00e9t\u00e9s font le choix d’installer de fausses cam\u00e9ras : un bo\u00eetier factice, parfois muni d’une LED clignotante, cens\u00e9 dissuader les intrus sans les frais d’un vrai syst\u00e8me de vid\u00e9oprotection. La logique para\u00eet de bon sens, mais elle expose le syndic et la copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 des risques juridiques souvent mal anticip\u00e9s. Voici ce qu’il faut savoir avant d’opter pour cette solution.<\/p>\n\n\n\n
Contrairement \u00e0 une id\u00e9e re\u00e7ue, l’absence d’enregistrement ne dispense pas d’obtenir l’accord de la copropri\u00e9t\u00e9. La pose d’un dispositif dans les parties communes, m\u00eame factice, modifie l’aspect et l’usage de l’immeuble : elle doit donc \u00eatre autoris\u00e9e par le syndicat des copropri\u00e9taires, comme n’importe quel \u00e9quipement de s\u00fbret\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
La jurisprudence l’a confirm\u00e9 sans ambigu\u00eft\u00e9 : dans une affaire jug\u00e9e en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 par le tribunal de grande instance de Paris, une cam\u00e9ra factice install\u00e9e par un copropri\u00e9taire sans autorisation dans les parties communes a \u00e9t\u00e9 d\u00e9sinstall\u00e9e sur d\u00e9cision de justice, faute d’accord de la copropri\u00e9t\u00e9. Le caract\u00e8re factice du dispositif n’a pas suffi \u00e0 en dispenser l’auteur d’un vote en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n
C’est l\u00e0 que le b\u00e2t blesse pour un syndic qui d\u00e9ciderait seul, ou ferait voter ce choix sans en mesurer les cons\u00e9quences : un panneau annon\u00e7ant une \u00ab\u00a0zone sous vid\u00e9osurveillance\u00a0\u00bb alors que l’installation est factice cr\u00e9e une attente l\u00e9gitime chez les r\u00e9sidents et les visiteurs. Ils pensent, de bonne foi, qu’un dispositif fonctionnel enregistre les all\u00e9es et venues.<\/p>\n\n\n\n
En cas d’incident (vol, agression, d\u00e9gradation), cette attente d\u00e9\u00e7ue peut se retourner contre le syndic. Un copropri\u00e9taire victime d’une effraction pourra lui reprocher d’avoir laiss\u00e9 croire \u00e0 une protection r\u00e9elle, en engageant sa responsabilit\u00e9 pour faute de gestion au sens de la loi du 10 juillet 1965. La jurisprudence sur la responsabilit\u00e9 du syndic rappelle r\u00e9guli\u00e8rement que celui-ci r\u00e9pond des fautes commises dans l’ex\u00e9cution de son mandat, y compris lorsqu’un choix technique a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 aux copropri\u00e9taires de fa\u00e7on trompeuse ou insuffisamment \u00e9clair\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
\u00c0 l’inverse, la jurisprudence reconna\u00eet qu’une cam\u00e9ra factice, d\u00e8s lors qu’elle est correctement autoris\u00e9e et ne cause pas de pr\u00e9judice av\u00e9r\u00e9 aux occupants (absence d’atteinte \u00e0 la vie priv\u00e9e puisqu’aucune image n’est r\u00e9ellement capt\u00e9e), n’est pas en soi ill\u00e9gale. La cour d’appel de Poitiers a ainsi valid\u00e9 le maintien d’un dispositif factice d\u00e8s lors qu’il ne portait pas atteinte aux droits des voisins. Le probl\u00e8me ne vient donc pas de l’objet lui-m\u00eame, mais de la mani\u00e8re dont il est pr\u00e9sent\u00e9 et de l’\u00e9cart entre la protection annonc\u00e9e et la protection r\u00e9elle.<\/p>\n\n\n\n
Au-del\u00e0 du risque juridique, l’efficacit\u00e9 dissuasive d’une cam\u00e9ra factice reste limit\u00e9e face \u00e0 des cambrioleurs exp\u00e9riment\u00e9s. Un voyant qui clignote en plein jour, un c\u00e2blage absent ou un bo\u00eetier trop l\u00e9ger sont des indices facilement rep\u00e9rables par quelqu’un qui a l’habitude de rep\u00e9rer des installations avant de passer \u00e0 l’acte. Le dispositif peut d\u00e9courager un d\u00e9clenchement d’opportunit\u00e9, mais n’offre aucune valeur en cas d’incident : aucune image \u00e0 transmettre aux forces de l’ordre, aucune preuve exploitable pour une proc\u00e9dure ou une d\u00e9claration d’assurance.<\/p>\n\n\n\n
Avant de proposer ou de valider l’installation de cam\u00e9ras factices en copropri\u00e9t\u00e9, un syndic devrait s’assurer de trois points :<\/p>\n\n\n\n
Dans bien des cas, le diff\u00e9rentiel de co\u00fbt entre une solution factice et une vraie installation d’entr\u00e9e de gamme, correctement dimensionn\u00e9e, est plus faible qu’il n’y para\u00eet une fois la maintenance et la conformit\u00e9 RGPD prises en compte pour la vraie cam\u00e9ra, pour une protection sans zone grise juridique.<\/p>\n\n\n\n
Bas\u00e9e \u00e0 Lyon, Levison<\/strong> aide les copropri\u00e9t\u00e9s et les syndics \u00e0 choisir une solution de vid\u00e9oprotection adapt\u00e9e \u00e0 leur immeuble et \u00e0 leur budget, sans faux compromis sur la s\u00e9curit\u00e9 : \u00e9tude du b\u00e2ti, dimensionnement du syst\u00e8me, mise en conformit\u00e9 et accompagnement du vote en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n Vous h\u00e9sitez entre dissuasion visuelle et vraie protection pour votre copropri\u00e9t\u00e9 ?\u00a0Contactez notre \u00e9quipe<\/a>\u00a0pour un diagnostic personnalis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Sources : Tribunal de grande instance de Paris, R\u00e9f\u00e9r\u00e9s, 23 novembre 2012, n\u00b0 12\/56206 ; Cour d’appel de Poitiers, 3\u00e8me chambre, 3 d\u00e9cembre 2014, n\u00b0 13\/03640 ; loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965 (article 18, responsabilit\u00e9 du syndic).<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Pour r\u00e9duire les co\u00fbts, certaines copropri\u00e9t\u00e9s font le choix d’installer de fausses cam\u00e9ras : un bo\u00eetier factice, parfois muni d’une LED clignotante, cens\u00e9 dissuader les intrus sans les frais d’un vrai syst\u00e8me de vid\u00e9oprotection. La logique para\u00eet de bon sens, mais elle expose le syndic et la copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 des risques juridiques souvent mal anticip\u00e9s.<\/p>\n
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