Chaque année, plusieurs milliers d’incendies se déclarent dans des immeubles d’habitation en France. Au-delà du risque humain, la responsabilité du syndic et du conseil syndical peut être engagée en cas de manquement aux obligations réglementaires. Pourtant, de nombreuses copropriétés méconnaissent encore l’étendue de leurs obligations en matière d’équipement et de maintenance incendie. Le point sur ce que dit la loi, et sur les bons réflexes à adopter.

Une obligation encadrée par la réglementation française

Contrairement à une idée reçue, la sécurité incendie en copropriété ne se limite pas à l’installation de simples extincteurs. Elle répond à un cadre réglementaire précis, notamment issu du Code de la construction et de l’habitation et des règles de sécurité applicables aux immeubles d’habitation (arrêté du 31 janvier 1986 modifié).

Les obligations varient selon plusieurs critères :

• La catégorie de l’immeuble (1ère à 4ème famille), déterminée par sa hauteur et sa configuration
• La présence ou non de parkings, caves, ou locaux à risques
• La date de construction du bâtiment, les règles ayant évolué au fil du temps

Dans tous les cas, le syndic, en tant que représentant légal de la copropriété, est tenu de veiller à la mise en conformité et au bon fonctionnement des équipements de sécurité incendie.

Quels équipements sont concernés ?

Selon la configuration de l’immeuble, plusieurs équipements peuvent être rendus obligatoires ou fortement recommandés :

• Fire extinguishers dans les parties communes, notamment les parcs de stationnements couverts et locaux techniques
• Colonnes sèches pour certains immeubles hauts, permettant aux pompiers d’intervenir rapidement
• Systèmes de désenfumage dans les circulations et cages d’escalier
• Éclairage de sécurité (BAES et BAEH) garantissant une évacuation visible même en cas de coupure de courant
• Fire doors et dispositifs de compartimentage limitant la propagation des flammes
• Smoke detectors dans les logements privatifs (obligation individuelle depuis la loi Morange de 2010)
• Extracteurs de fumée dans les parcs de stationnement couverts, pour désenfumer rapidement en cas d’incendie de véhicule
• Bacs à sable, notamment dans chaque niveau des parcs de stationnement couverts.
• Signalisation de sécurité : plans d’intervention, consignes de sécurité affichées.

Chaque équipement répond à une norme technique précise, et son absence ou son mauvais fonctionnement peut être sanctionné en cas de contrôle ou de sinistre.

La maintenance : une obligation aussi importante que l’installation

Installer un équipement ne suffit pas : encore faut-il s’assurer qu’il reste opérationnel dans le temps. Cette obligation est clairement définie par l’article 101 de l’arrêté du 31 janvier 1986 (dernière version en vigueur), qui précise :

« Le propriétaire ou, le cas échéant, la personne responsable désignée par ses soins, est tenu de faire effectuer, au moins une fois par an, les vérifications des installations de détection, de désenfumage, de ventilation, ainsi que de toutes les installations fonctionnant automatiquement et des colonnes sèches. Il doit s’assurer, en particulier, du bon fonctionnement des portes coupe-feu, des ferme-portes ainsi que des dispositifs de manœuvre des ouvertures en partie haute des escaliers. Il doit également assurer l’entretien de toutes les installations concourant à la sécurité et doit pouvoir le justifier par la tenue d’un registre de sécurité. »

En clair, l’obligation de maintenance ne se limite pas à un ou deux équipements : elle s’applique à l’ensemble des installations concourant à la sécurité de l’immeuble — détection, désenfumage, ventilation, colonnes sèches, portes coupe-feu, ferme-portes, extincteurs, éclairage de sécurité, signalisation, etc. La vérification doit être réalisée au moins une fois par an, par un professionnel qualifié.

Ces contrôles doivent être tracés et archivés, via un registre de sécurité tenu à jour. En cas d’incendie, ce registre constitue une preuve essentielle du respect des obligations par le syndic, et peut influer directement sur la prise en charge par l’assurance.

Quels sont les risques en cas de non-conformité ?

Le défaut d’équipement ou de maintenance expose la copropriété à plusieurs types de risques :

• Juridiques : la responsabilité civile, voire pénale, du syndic peut être engagée en cas d’accident lié à un équipement défaillant
• Financiers : certaines compagnies d’assurance peuvent réduire, voire refuser, l’indemnisation en cas de sinistre si les obligations n’ont pas été respectées
• Humains : c’est bien sûr l’enjeu principal, un équipement mal entretenu peut coûter des vies en cas d’incendie

Comment s’assurer d’être en conformité ?

Face à la complexité et à l’évolution régulière des textes, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel de la sécurité incendie pour :

• Réaliser un diagnostic complet des équipements existants
• Identifier les manquements éventuels au regard de la réglementation en vigueur
• Mettre en place un plan de maintenance adapté et conforme
• Assurer un suivi régulier avec traçabilité des interventions

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Basée à Lyon, Levison accompagne les syndics et conseils syndicaux dans la mise en conformité et la maintenance de leurs équipements de sécurité incendie. Notre équipe intervient sur l’ensemble des installations réglementaires partout en France avec un objectif simple : garantir la sécurité des occupants tout en sécurisant juridiquement la copropriété.

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