Pour réduire les coûts, certaines copropriétés installent une caméra factice. Il s’agit d’un faux boîtier, parfois avec une LED qui clignote, censé faire fuir les intrus. L’idée semble logique. Pourtant, elle expose le syndic et la copropriété à des risques juridiques souvent oubliés. Voici donc ce qu’il faut savoir avant de choisir cette solution.
Une caméra factice doit aussi être votée en AG
Contrairement à une idée reçue, l’absence d’enregistrement ne dispense pas de l’accord de la copropriété. En effet, poser un appareil dans les parties communes, même faux, modifie l’aspect et l’usage de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires doit donc l’autoriser, comme tout équipement de sûreté.
Les juges l’ont d’ailleurs confirmé. Dans une affaire jugée en référé à Paris, un copropriétaire avait posé une fausse caméra dans les parties communes sans autorisation. Résultat : la justice a ordonné son retrait. Ainsi, le caractère factice ne dispensait pas d’un vote en assemblée générale.
Fausse caméra, vrai risque pour le syndic
Le danger est réel pour un syndic qui décide seul, ou qui fait voter ce choix sans en mesurer les effets. Prenons un panneau « zone sous vidéosurveillance » devant une caméra factice. Il crée une attente chez les résidents et les visiteurs. En effet, ils pensent de bonne foi qu’un vrai système enregistre.
Puis survient un incident : vol, agression ou dégradation. Dans ce cas, cette attente déçue peut se retourner contre le syndic. Par exemple, un copropriétaire cambriolé peut lui reprocher d’avoir laissé croire à une vraie protection. Il peut alors engager sa responsabilité pour faute de gestion, selon la loi du 10 juillet 1965. En effet, le syndic répond des fautes commises dans son mandat, y compris quand un choix technique a été mal présenté aux copropriétaires.
À l’inverse, une caméra factice n’est pas illégale en soi. Il faut seulement qu’elle soit autorisée et qu’elle ne cause pas de préjudice aux occupants. Comme elle ne filme rien, elle ne porte pas atteinte à la vie privée. Ainsi, la cour d’appel de Poitiers a validé une fausse caméra qui ne nuisait pas aux voisins. Le problème ne vient donc pas de l’objet. Il vient plutôt de la façon de le présenter et de l’écart entre la protection annoncée et la protection réelle.
Les limites d’une caméra factice face aux cambrioleurs
Au-delà du droit, la fausse caméra dissuade peu les cambrioleurs expérimentés. Par exemple, une LED qui clignote en plein jour, l’absence de câble ou un boîtier trop léger se repèrent vite. Certes, elle peut décourager un voleur occasionnel. En revanche, elle n’apporte rien après un incident : aucune image pour la police, aucune preuve pour un procès ou pour l’assurance. À ce sujet, lisez notre article une image de vidéosurveillance peut-elle servir de preuve ?
Ce qu’il faut retenir pour un syndic
Avant de proposer ou de valider une caméra factice en copropriété, le syndic doit vérifier trois points :
- Faire voter l’installation en assemblée générale, comme pour une vraie caméra. Ainsi, personne ne pourra contester la décision plus tard.
- Ne jamais présenter l’appareil comme un vrai système, ni dans les comptes rendus, ni dans les échanges avec les résidents, ni sur les panneaux.
- Garder en tête qu’elle ne prouve rien : elle ne remplace ni une preuve devant un tribunal, ni un dossier pour l’assurance.
Bien souvent, l’écart de prix avec une vraie installation d’entrée de gamme est plus faible qu’on ne le croit. Et la vraie caméra offre une protection sans zone grise juridique.
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Sources : tribunal de grande instance de Paris, référés, 23 novembre 2012, n° 12/56206 ; cour d’appel de Poitiers, 3e chambre, 3 décembre 2014, n° 13/03640 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 18).
