Face à un projet de vidéoprotection, la première question posée en assemblée générale est presque toujours la même : combien ça coûte ? C’est une question légitime, mais elle est souvent posée à moitié, sans mettre en regard ce que coûte, à l’inverse, un cambriolage ou des dégradations répétées dans les parties communes. Voici comment poser ce calcul plus complètement, et ce que l’on sait réellement de l’effet d’une sécurisation sur l’attractivité d’un immeuble.
Le coût d’un cambriolage en parties communes n’est jamais nul, même sans vol
Contrairement à un cambriolage dans un logement privé, une intrusion dans les parties communes touche l’ensemble de la copropriété, pas un seul foyer. Plusieurs postes de coûts, souvent sous-estimés, s’additionnent :
- La réparation des équipements dégradés (porte fracturée, interphone vandalisé, boîtes aux lettres forcées) : selon la loi du 10 juillet 1965, les parties communes relèvent de la charge collective de la copropriété dès lors que l’auteur des faits n’est pas identifié. Sans preuve permettant de désigner un responsable, c’est donc l’ensemble des copropriétaires qui supporte la facture, répartie selon les tantièmes.
- La franchise et les frais non couverts par l’assurance de la copropriété : l’assurance multirisque du syndic couvre les sinistres aux parties communes, mais une franchise reste à la charge de la copropriété à chaque déclaration, à laquelle s’ajoutent souvent des honoraires de gestion du syndic pour le suivi du dossier.
- Le coût indirect d’un sentiment d’insécurité durable : après un ou plusieurs incidents, il n’est pas rare que des copropriétaires demandent des mesures d’urgence votées dans la précipitation, souvent plus coûteuses qu’une installation anticipée et bien dimensionnée.
Sur la durée, une copropriété qui subit des cambriolages ou des dégradations récurrentes accumule ces coûts année après année, sans qu’aucun d’entre eux ne soit isolément spectaculaire, ce qui les rend justement faciles à minimiser lors d’un vote en assemblée générale.
Face à cela, le coût d’une installation de vidéoprotection est un investissement identifiable
Contrairement aux coûts diffus d’un sinistre, l’installation d’un système de vidéoprotection est un poste de dépense identifié et voté une seule fois, avec un coût de maintenance ensuite prévisible et mutualisé sur les charges courantes. C’est un argument à mettre en avant en assemblée générale : ce n’est pas une dépense qui s’ajoute à un budget déjà contraint, mais une dépense qui remplace, en partie, des coûts de réparation et de gestion de crise qui, eux, ne sont ni prévisibles ni budgétés à l’avance.
Vidéoprotection et valeur de l’immeuble : ce que l’on peut affirmer, et ce qu’on ne peut pas
Il n’existe pas, à ce jour, d’étude notariale ou immobilière française qui chiffre précisément l’effet d’une vidéoprotection sur le prix de vente d’un lot de copropriété, contrairement, par exemple, à l’étiquette énergétique, dont l’impact sur les prix est documenté par les Notaires de France. Il faut donc rester prudent sur ce terrain et ne pas promettre une plus-value chiffrée qui n’existe pas dans les données disponibles.
En revanche, plusieurs éléments qualitatifs jouent bel et bien en faveur d’un immeuble sécurisé, et sont régulièrement mis en avant par les professionnels de l’immobilier :
- Un critère de choix pour les acquéreurs et les locataires, en particulier dans les zones urbaines denses où la question de la sécurité des parties communes revient systématiquement lors des visites.
- Un signal de bonne gestion de la copropriété, qui rassure sur l’entretien général de l’immeuble et la réactivité du syndic face aux enjeux de sécurité.
- Un facteur de compétitivité locative pour les copropriétaires bailleurs, dans un marché où la sécurité fait désormais partie des critères recherchés au même titre que la performance énergétique ou l’état des communs.
L’argument à présenter en assemblée générale n’est donc pas celui d’une plus-value garantie, mais celui d’un facteur d’attractivité réel, qui s’ajoute aux autres critères d’entretien et de gestion déjà valorisés par la copropriété.
Ce qu’il faut retenir pour construire l’argumentaire en AG
- Chiffrer, même approximativement, le coût cumulé des derniers incidents (réparations, franchises, gestion de crise) plutôt que de rester sur des généralités.
- Présenter le coût de l’installation comme un investissement unique et prévisible, plutôt qu’une charge supplémentaire.
- Rester honnête sur l’absence de données chiffrées concernant la valeur immobilière, tout en valorisant l’attractivité réelle d’un immeuble mieux sécurisé.
Levinson, accompagnement les copropriétés à Lyon et partout en France
Basée à Lyon, Levinson aide les syndics à chiffrer précisément un projet de vidéoprotection adapté à leur copropriété, pour construire un argumentaire solide et réaliste à présenter en assemblée générale.
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Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (charges de copropriété) ; Notaires de France, étude sur la valeur verte des logements (référence méthodologique sur l’impact d’un critère qualitatif sur le prix de vente).
