Face à un projet de vidéoprotection, l’assemblée générale pose presque toujours la même question : combien ça coûte ? C’est légitime. Pourtant, on oublie souvent l’autre moitié du calcul : combien coûte un cambriolage en parties communes, ou des dégradations répétées ? Voici donc comment faire le calcul complet, et ce que l’on sait vraiment de l’effet de la sécurité sur la valeur d’un immeuble.
Un cambriolage en parties communes coûte toujours, même sans vol
Contrairement à un cambriolage chez un particulier, une intrusion dans les parties communes touche toute la copropriété. En effet, plusieurs coûts souvent sous-estimés s’additionnent :
- Les réparations : porte fracturée, interphone cassé, boîtes aux lettres forcées. Selon la loi du 10 juillet 1965, ces frais sont à la charge de toute la copropriété si l’auteur reste inconnu. Sans preuve pour désigner un responsable, tous les copropriétaires paient donc, selon leurs tantièmes.
- La franchise et les frais non couverts : l’assurance de l’immeuble couvre les parties communes. Toutefois, chaque déclaration laisse une franchise à la charge de la copropriété. De plus, le syndic facture souvent des honoraires pour suivre le dossier.
- Le coût caché du sentiment d’insécurité : après plusieurs incidents, des copropriétaires réclament souvent des mesures d’urgence. Or ces mesures, votées dans la précipitation, coûtent en général plus cher qu’une installation prévue à l’avance.
Avec le temps, une copropriété qui subit des cambriolages répétés accumule ces coûts chaque année. Comme aucun n’est spectaculaire à lui seul, on les minimise facilement lors du vote en AG.
En face, la vidéoprotection est un investissement clair
À l’inverse des coûts diffus d’un sinistre, la vidéoprotection est une dépense identifiée, votée une seule fois. Ensuite, la maintenance reste prévisible et se répartit dans les charges courantes. C’est d’ailleurs un bon argument en AG. En effet, ce n’est pas une dépense de plus. Au contraire, elle remplace en partie des frais de réparation et de gestion de crise, qui ne sont ni prévisibles ni budgétés.
Sécurité et valeur de l’immeuble : ce que l’on peut affirmer
Aujourd’hui, aucune étude française ne chiffre précisément l’effet de la vidéoprotection sur le prix d’un lot. À titre de comparaison, les Notaires de France ont mesuré l’impact de l’étiquette énergétique sur les prix, mais pas celui des caméras. Il faut donc rester prudent et ne pas promettre une plus-value chiffrée.
En revanche, plusieurs éléments jouent bien en faveur d’un immeuble sécurisé. Les professionnels de l’immobilier les citent souvent :
- Un critère de choix pour les acheteurs et les locataires, surtout en ville, où la sécurité des parties communes revient à chaque visite.
- Un signe de bonne gestion, qui rassure sur l’entretien de l’immeuble et la réactivité du syndic.
- Un atout locatif pour les bailleurs, car la sécurité compte désormais autant que la performance énergétique ou l’état des communs.
En AG, l’argument n’est donc pas une plus-value garantie. Il s’agit plutôt d’un vrai facteur d’attractivité, qui s’ajoute aux autres efforts d’entretien de la copropriété.
Ce qu’il faut retenir pour votre argumentaire en AG
- Chiffrez, même grossièrement, le coût total des derniers incidents : réparations, franchises, gestion de crise.
- Présentez l’installation comme un investissement unique et prévisible, pas comme une charge de plus.
- Restez honnête sur l’absence de chiffres sur la valeur immobilière, tout en montrant l’attractivité d’un immeuble mieux sécurisé.
Pour préparer le vote, lisez aussi notre article comment présenter un projet de vidéoprotection en AG.
Levinson accompagne les copropriétés à Lyon et partout en France
Basée à Lyon, Levinson aide les syndics à chiffrer précisément un projet de vidéoprotection adapté à leur copropriété. Ainsi, vous présentez en AG un argumentaire solide et réaliste.
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Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (charges de copropriété) ; Notaires de France, étude sur la valeur verte des logements.
