Gardien, employé d’immeuble, agent d’entretien : de nombreuses copropriétés emploient du personnel pour l’entretien et la surveillance des parties communes. Or, dès qu’une structure emploie un seul salarié, une obligation légale s’applique, souvent méconnue en copropriété : l’établissement d’un Document Unique d’Évaluation des Risques Professionnels, le DUERP.
Qui est réellement l’employeur du gardien ou de l’employé d’immeuble ?
Première précision essentielle, souvent source de confusion : lorsqu’un immeuble en copropriété emploie un gardien ou un employé d’immeuble, l’employeur juridique n’est pas le syndic, mais le syndicat des copropriétaires. Le syndic ne fait que signer le contrat de travail en qualité de mandataire du syndicat, conformément à la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles. C’est donc bien la copropriété elle-même, représentée par son syndic, qui porte les obligations d’employeur, y compris celle d’établir le DUERP.
Une obligation qui s’applique dès le premier salarié
Le DUERP est une obligation légale pour tout employeur dès l’embauche d’un premier salarié, sans seuil d’effectif minimal. Il consiste à recenser et évaluer les risques pour la santé et la sécurité auxquels le personnel est exposé dans le cadre de son activité, puis à définir les mesures de prévention correspondantes. Cette obligation, en vigueur depuis 2001, concerne donc directement les copropriétés employant un gardien ou un agent d’entretien, même à temps partiel, au même titre que n’importe quelle entreprise.
Les cabinets spécialisés dans l’accompagnement des syndics le confirment explicitement : la tenue et la mise à jour annuelle d’un DUERP est obligatoire pour toutes les structures employant un ou plusieurs salariés, y compris les syndics de copropriété pour le personnel de l’immeuble.
Ce que doit contenir le document
Pour un poste de gardien ou d’employé d’immeuble, l’évaluation des risques porte typiquement sur des situations très concrètes du quotidien : manutention de poubelles et de matériel d’entretien, usage de produits chimiques (nettoyage, désinfection), déplacements dans des zones à risque de chute (escaliers, sous-sols, toitures pour certains gardiens), exposition aux intempéries pour les tâches extérieures, ou encore risques liés à l’utilisation d’équipements électriques ou d’outils de jardinage. Le document doit lister ces risques, évaluer leur gravité et leur fréquence, puis détailler les mesures de prévention mises en place ou à mettre en place (formation, équipements de protection, consignes de sécurité).
Une mise à jour qui dépend de la taille de la copropriété
Contrairement à une idée reçue, la mise à jour annuelle obligatoire ne s’impose qu’aux structures employant au moins 11 salariés. La grande majorité des copropriétés, qui n’emploient qu’un seul gardien ou un employé d’immeuble à temps partiel, ne sont donc pas tenues à une révision automatique chaque année. Le document doit cependant être mis à jour dès qu’un changement significatif intervient : nouvelle tâche confiée au salarié, changement d’équipement, aménagement des locaux techniques, ou à la suite d’un accident du travail ayant révélé un risque non identifié.
Qui rédige le document en pratique ?
La responsabilité de l’évaluation des risques incombe au syndicat des copropriétaires en tant qu’employeur, mais le syndic, en tant que mandataire chargé de la gestion courante, est généralement celui qui pilote concrètement la démarche. Rien n’empêche de faire appel à un prestataire externe spécialisé pour réaliser ce diagnostic, à condition que la copropriété en reste le pilote et en assume la validation finale, notamment via le conseil syndical qui joue un rôle consultatif sur les questions relatives au personnel de l’immeuble.
Les conséquences en cas d’absence de DUERP
L’absence de document unique expose l’employeur à une amende administrative en cas de contrôle, mais le risque le plus significatif reste la mise en cause de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas d’accident du travail. Si un gardien se blesse dans l’exercice de ses fonctions et qu’aucune évaluation des risques n’a été formalisée au préalable, la copropriété s’expose à une reconnaissance de faute inexcusable de l’employeur, aux conséquences financières nettement plus lourdes qu’une simple amende.
Ce qu’il faut retenir pour un syndic
- Le DUERP est obligatoire dès qu’un salarié travaille pour la copropriété, quel que soit son temps de travail.
- L’employeur est le syndicat des copropriétaires, pas le syndic à titre personnel, mais c’est bien au syndic de piloter la démarche.
- La mise à jour annuelle automatique ne concerne que les copropriétés employant au moins 11 salariés ; les autres doivent le mettre à jour à chaque changement significatif.
- L’absence de DUERP devient particulièrement problématique en cas d’accident du travail du personnel de l’immeuble.
Levinson, accompagne les copropriétés à Lyon et partout en France
Basée à Lyon, Levinson accompagne les syndics dans l’évaluation des risques professionnels du personnel d’immeuble et la mise en conformité des équipements de sécurité des parties communes.
Votre copropriété emploie un gardien ou un agent d’entretien et n’a pas encore de DUERP à jour ? Contactez notre équipepour un accompagnement personnalisé.
Sources : Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles (IDCC 1043) ; Code du travail, articles L4121-3 et R4121-1 à R4121-2 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21 (rôle du conseil syndical).
